对电梯维护保养是保证电梯安全平稳运行至关重要的方法。那什么是电梯“按需”维保呢？就是根据每一台电梯的实际状态制定维修保养计划，实施有针对性、有实效的维修保养。

现在业主生活区的电梯已经是标配，随之而来的，是电梯使用中遇到的各种各样的问题，大部分业主常常会因电梯问题而拒交物业费，虽然电梯维保工作不是物业工作范畴，但是物业单位一般会委托专业电梯维保企业提供服务，与业主共建和谐的物业服务关系是每个物业公司的共同目标。故而物业应与电梯维保单位共同遵守“安全第一、生命至上、民生为本”的工作宗旨，落实电梯安全主体责任，保障电梯安全运行，也凸显了物业单位在电梯监管中的重要作用。

1、 国内电梯维保现状

国内电梯是定期维保制度，半月为周期，一年24次维保。实际上现在电梯的结构和情况，大部分电梯不需要如此频繁地进行电梯维保工作，过度维保也会对电梯带来其它问题，对电梯安全也有负面影响。

电梯是特种设备，需要政府认可的企业进行专业的维保工作。物业单位一般委托有资质的电梯维保企业提供电梯维保服务，并按照协商数额支付电梯年度维保服务费用。电梯正常维保工作，每次的工作成本为几百元，所以，电梯全年按期维保，对物业单位来说，需要承担不小的服务费用。

2、 电梯按需维保与现在定期维保的不同

今年5月，国家市场总局发布了“关于进一步做好改进电梯维护保养模式和调整电梯检验检测方式试点工作的指导意见（征求意见稿）”，据可靠消息，近期该“关于进一步做好改进电梯维护保养模式和调整电梯检验检测方式试点工作的指导意见”就会正式颁布。

该“指导意见”中一个重要的内容就是电梯按需维保工作即将开展，那么电梯按需维保和电梯定期维保有哪些不同呢？

现行的电梯定期维保，是电梯维保周期固定（半个月），维保内容固定（分：半月、季度、半年、年度）。而即将开始的电梯按需维保，是按照电梯的实际需要，进行不定期的维保（规定不能超过3个月），具体的维保内容也要考虑电梯的实际情况。总之，按需维保由物业单位来确定电梯的具体维保时间（不能超过3个月）和内容。

3、 电梯按需维保给物业单位带来的影响

电梯按需维保，对物业单位来说，与以往有以下不同：

1） 一般来说，电梯的维保工作次数会减少，所以电梯维保服务成本会降低。原来电梯每年需要24次维保，按需维保可能只需要4、5次，所以，维保服务的费用可能会大幅度降低。

2） 原来一般是与电梯维保企业签订固定数额的年度维保服务费，按需维保后，全年的维保服务费不仅会降低，物业单位还可能选择与电梯维保企业签订非固定服务费的灵活服务合约，即按实际工作核算和支付维保服务费用。

3） 对电梯的维护管理工作要求更高。原来电梯定期维保，电梯维护管理工作相对简单。电梯按需维保后，需要物业单位的相关工作人员（或委托电梯维保企业人员）根据电梯的实际状况确定电梯维保时间和维保工作内容，并保障维保工作效果，这提高了电梯维护管理工作的水平要求。

4、 如何应对电梯按需维保？

对于即将到来的电梯按需维保，物业单位需要考虑的事项如下：

1） 对电梯维保企业的技术和服务重新审视。物业单位不仅需要电梯维保企业提供以往的电梯维保服务，还需要维保企业提供更专业的技术支持和更多的信息服务。另外，按需维保一定会带来电梯维保服务行业的变化，电梯维保市场总产值会在一定时间内减少，一些维保企业会被市场淘汰。

2） 对电梯物联技术的了解和应用。电梯物联和大数据分析工作，可以解决物业单位对所管理电梯的更多了解，包括安全状态、电梯运行数据、问题数据和信息，以及电梯按需维保分析。合适的电梯物联系统，可以解决物业单位对电梯的管理需求和运维信息需求。

3） 需要投入一部分资金在电梯物联系统或信息服务方面，这样不仅可以电梯管理的质量和效率，较少电梯运维服务费用，还可以提高电梯运行安全，以及对业主的服务质量。

5、 每部电梯实际需要的维保工作时间及内容如何确定？

 根据国家市场总局的“指导意见”要求，在电梯应用物联网技术情况下，电梯按需维保工作周期，不能超过三个月。按需的本质是个性化和精确化，具体某部电梯，由于其使用年限、实际运行的情况及安全状态不同，实际需要的维保时间和维保工作内容应该有所差异。即使是同一部电梯，也不应该每次维保工作周期和维保工作内容是确定不变的。

现在有个问题，物业单位并不掌握电梯的专业知识，对电梯运行数据和问题（非严重故障）也不易掌握，而维保企业也不能及时了解电梯问题信息和运行数据，那如何确定电梯实际需要的维保时间和维保内容呢？

 如果想要真正的按需维保，必须应用电梯物联系统，通过专业的数据分析，可以使物业单位了解电梯实际运行数据，实时获知电梯运行问题和安全状态，预知电梯实际需要的维保工作时间和内容。电梯维保企业也可同步感知电梯各项数据信息，获得电梯个性的问题信息，按需进行有针对性的维保工作。

6、 对维保工作的管理

现阶段的电梯定期维保，由于电梯的维保时间和维保工作内容确定，只要受托的电梯维保企业按照预定计划去做，物业单位就不需要更多的“费心”。

如果实施按需维保，电梯实际需要的维保时间和工作内容不确定，物业单位就需要每次与维保企业进行具体的沟通（参考车的维保），同时需要对实际的维保工作进行必要的确认、监督和评价。

维保确认是指具体的维保工作内容沟通确认；监督是指要管理实际维保工作按照约定的内容实施；评价是指对维保工作效果进行评价，尤其是维保工作后的电梯运行安全情况，以及安全状态维持时长等。这些工作离不开电梯物联系统，离不开专业的数据分析和信息服务。