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如何认定交房时的房屋现状与合同约定的现状是否相符？

在二手房买卖的交易过程中，买卖双方经常会约定房屋以现状交易。但是，房屋现状的内涵并没有一个清晰的界定，这是一个笼统的概念。如果在一些对房屋状态有特殊要求的场合，买卖双方可能会对房屋的现状加以明确，比如不得改变房屋现有户型，保留房屋的某些结构。但更多情况下，买卖双方没有对房屋现状进行详细约定，由此在交房阶段产生纠纷。

案例：

李某和陈某签订《房屋买卖合同》，约定李某将坐落于XXX的房屋以100万元的价格出售给陈某。合同约定房屋以现状出售给陈某，不带家私家电，陈某于2017年8月31日支付首期款30万元，李某于2017年9月15日与陈某到房管部门办理过户手续，房管部门出具成功受理递件回执的当天陈某将剩余购房款70万元一次性支付给李某，李某须于2017年9月30日前，将该房产交付陈某，如李某未能按照合同约定的期限交付的，自合同约定的交付日期的第二日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向陈某支付违约金。

合同签订后，陈某依约支付了首期款和剩余房款，买卖双方办理了递件过户手续。但是在约定的交房当天，陈某到涉案房屋收房，对房屋现状有异议，拒绝接收房屋。并要求被申请人恢复原状。双方协商未果，陈某提起仲裁申请，要求李某恢复原状，并按照合同约定支付逾期交房违约金。

双方的争议焦点，在于如何认定签订合同时房屋的“现状”。通过梳理裁判案例，可以看出实践中裁判机构根据具体不同情形进行认定：

1.合同对“现状”有详细约定

上海市高级人民法院（2009）沪一中民二（民）终字第1369号

补充条款对上诉人房屋交接的条件作了约定，即上诉人以该房屋现状交付给被上诉人使用，被上诉人在租赁期满后，恢复原样，双方约定详见附照，故均应按约履行。现上诉人在交房时提供的房屋现状与附照明显不一致，且从上诉人的回函中印证了交房时房屋存在破损的状况，对此上诉人应承担违约责任。

2.合同未对“现状”内涵进行具体约定

（1）对房屋现状进行鉴定的情形：

天津市第二中级人民法院（2011）二中民四终字第103号

一审法院认为：对于交付的房屋的具体状况，原、被告在该居间买卖协议中虽约定涉诉房屋以现状售予原告，但对于现状的具体情况并无约定，评估机构对涉诉房屋的评估报告系在原、被告交易过程中，具有相应评估资质的第三方经现场查勘后对涉诉房屋具体情况的描述，可以作为判定涉诉房屋现状的依据。对于评估报告中没有涉及的内容，则应当按照通常标准判断。

被告提出上诉，认为买卖双方对于何为房屋现状并无约定，更没有约定以“评估报告”为认定房屋现状的依据，在此情况下，原审判决认定的通常标准有误。

二审法院认为：关于所需交付的房屋现状，双方在合同中虽未对房屋现状进行具体明确的描述和记载，但双方在缔约前，被上诉人已查勘房屋，双方亦约定以现状房屋交付，因此，上诉人在收取房屋价款后，应本着诚实信用之原则，向被上诉人交付与原查勘房屋时现状相符的房屋。鉴于双方对房屋现状的评判标准存有异议，原审法院依据第三方出具的评估报告所描述的现状为界定诉争房屋现状的标准较为公平。同时，从房屋使用功能及交易习惯看，一套房屋内，门、窗、暖气设施、照明顶灯、电源线面板、空气开关罩盒面板等系满足房屋使用功能不可缺少的必要设施，上诉人将房屋内的门、窗、暖气、顶灯拆卸走，违背了诚实信用的原则及双方的合同约定，被上诉人拒绝接收房屋属于行使法律赋予的抗辩权，诉争房屋至今仍未办理交付手续，责任在于上诉人，依照合同就逾期交付房屋的约定，原审法院判令上诉人向被上诉人支付总房款10%的违约金，具有合同依据，且符合法律规定。

（2）没有证据加以佐证的情况：

上海市高级人民法院（2009）浦民一（民）初字第2772号

本院认为，原告在签约前已经对租赁物的现状进行了充分了解，合同也约定被告应按现状交付租赁物，目前没有证据证明房屋实际交付时的现状与双方签约时的现状存在差异。因此被告不存在拒绝交付租赁物或者交付租赁物不符合约定的行为。原告拒收房屋违反了诚实信用原则，其不享有合同解除权，其要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。

通过上述裁判思路可以看出，认定交房时的房屋现状与合同签订时的房屋现状是否一致，应当严格基于合同约定以及其他辅助证据。当合同对于签约时的房屋现状有进行约定，尤其附图的情况下，房屋现状的认定具有合同依据，“现状”的内涵清楚，可以与交房时的房屋状态进行比对。但是如果买卖双方在合同中没有对房屋现状明确约定，买方又未能提交其他证据证明交房时的房屋状态与签订合同的状态时有差异的话，裁判机构对于交房时的房屋状态不符合合同约定持从严认定的态度。小编认为，在房屋买卖交易中，买方在看房的过程中通过察看房屋的现状，才与卖方达成买卖房屋的合意。因此，房屋现状对于买卖双方尤其买方而言，是重要的一环。一般情况下，如并非对房屋状态有特殊要求，买方对房屋的要求为具备正常使用的功能即可。签约时，买卖双方最好加以明确约定交房时房屋达到正常使用状态，尽量避免产生纠纷。