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原创： 刘伟 房博士律师团 20180528

一、

案情简介

2017年10月17日，家住佛山的小王在中介公司的介绍下与崔某签订了《房地产买卖合同》，约定小王购买崔某的位于佛山市南海区一处房产。2017年10月19日，小王按合同约定向崔某支付了5万元定金并准备好首期款，但在其后办理贷款手续过程中，银行告知小王需要小崔的前妻李某亲自到场签字。原来，崔某与李某虽已签订离婚协议，并约定该房产归崔某所有，但二人却仍未办理离婚登记和房产过户。之后，小王及中介多次催促崔某办理涉案房屋的赎契手续及交付物业，但崔某都置之不理。2017年12月14日，小王委托房博士律师团队两位律师发函，催促崔某继续履行合同。在崔某拒不履行之后，小王决定申请仲裁以维护自身权益。

二、

律师办案

1、问：崔某只有二分之一产权，双方的买卖合同有效吗？

房博士解答：涉案房地产买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规，买卖合同合法有效。

2、问：因崔某前妻不愿签字而不能履行合同，崔某构成违约吗？

房博士解答：虽是因为崔某的前妻不愿签字而至合同不能继续履行，但我国合同法规定：当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。崔某拒不履行合同违反合同约定，应承担违约责任。

3、问：合同违约责任约定不明，小王可主张其全部的损失吗？

房博士解答：虽然合同只约定了违约金此一种违约责任，但仍可从合同第三条“因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应承担违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失”，并可援引《合同法》契约精神、诚实信用原则以及相关条款，主张崔某的全部违约责任。

三、

仲裁委裁决

2018年2月7日，佛山仲裁委员会经审理后认为，双方当事人签订的合同合法有效，崔某因第三人原因构成违约，应向小王承担违约责任，包括双倍返还定金以及因其违约而给小王造成的房屋差价、仲裁费、律师费等费用。

四、

律师见解

张旭锋房产律师团所代理的这件房屋买卖纠纷案，经过四次仲裁庭审，最终的庭审结果几乎是支持了小王的全部仲裁请求，这可以算是完胜的诉讼结果都是源自于代理律师丰富的执业经验、艰苦卓绝的调查取证、以及谋无遗谞的代理方案。

在此建议，首先，您在购房前一定要确定房产的权属是否是属于卖房者，如果是属于夫妻双方，则要取得其双方的售房许可，否则您很有可能在日后面临无法办理房屋产权过户的情况。其次，要在合同中对双方的违约责任做详细的约定，包括但不限于违约金、房屋差价、中介费、律师费等。必要时，您还可以请律师起草或审核购房协议，以避免将来发生不必要的麻烦。